Comment mettre de l'immobilier dans son assurance vie ?

Comment mettre de l'immobilier dans son assurance vie ?

12 avril 2016

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L'assurance vie est toujours le placement préféré des français mais certains commencent à bouder le fameux fonds en euros à capital garanti. Avec des rendements annuels en baisse ces dernières années, les épargnants recherchent des alternatives.

Mettre de l'immobilier dans l'assurance vie constitue une excellente opportunité . Les assureurs proposent désormais dans les meilleurs contrats des unités de compte dédiées à la pierre comme les SCPI, les SCI ou les OPCI. Ces fonds gérent des biens immobiliers d'entreprise comme des immeubles de bureaux, de commerces ou investis dans la santé ou l'éducation (Murs d'Ehpad, cliniques, crèches, maisons de retraite ...).

Les fonds immobiliers offrent plusieurs atouts : Un risque plus limité qu'une sicav ou un opcvm en actions, obligataire ou diversifié, une rentabilité attrayante autour des 5% par an et un objectif de plus values sur le long terme.

D'autre part, investir dans l'immobilier en assurance vie présente deux avantages notables : Une fiscalité attractive (par rapport à une détention en direct) et un actif hors succession. L'épargnant profite donc des avantages de l'enveloppe "assurance vie" et d'un placement encore séduisant : La pierre papier. En contrepartie, il devra accepter de payer les frais de gestion annuels du contrat d'assurance vie réduisant d'autant le rendement.

Comment choisir le bon contrat ?

«Réussir son investissement immobilier en assurance vie, c'est avant tout choisir le meilleur contrat. Pour cela, l'épargnant doit connaître les principaux critères de sélection» précise Nicolas Sost, Président d'E-Patrimoine.

Limiter les frais de l'assurance vie : Opter pour un contrat sans frais d'entrée et sur versements, sans frais d'arbitrage pour réinvestir les loyers des SCPI du fonds en euros vers d'autres fonds et surtout avec des frais de gestion annuel réduits. Un contrat comme Epargne Evolution propose des frais de gestion annuel très bas à 0,5%.

Privilégier une assurance vie avec un large choix de supports immobiliers SCPI, SCI ou OPCI voire Opcvm à dominante immobilière.

Concernant les modalités d'investissement en immobilier, il faut éplucher les avenants des fonds immobiliers et les conditions générales du contrat. Le but : Tout savoir sur les petites lignes et les astérisques en bas de page. comme :

  • La possibilité d'investir à 100% sur les SCPI, SCI ou OPCI
  • La perception de 100% des dividendes versés par les SCPI
  • Le support de réinvestissement des dividendes des SCPI : Choisir un contrat où les loyers sont reversés sur le fonds en euros
  • Les frais d'investissement sur chaque support (en moyenne 6% sur les SCPI, 2% sur les SCI et 3% sur les OPCI)
  • Le délai de jouissance (la date à partir de laquelle interviendra le paiement des dividendes)

Prenons un exemple : Le contrat d'assurance vie Fortuneo pour investir en immobilier n'est pas forcément un bon choix. En effet, les frais de gestion annuels sont élevés, le choix de fonds immobiliers est limité (et quasiment réservé à des produits de chez Primonial, type SCPI Primopierre, Primovie ou Patrimmo Commerce) et l'assureur Suravenir ne reverse pas 100% des loyers.

Pour avoir un avis sur l'assurance vie avec support immobilier chez AXA, merci de vous reporter à l'article : SCPI en assurance vie, que penser des contrats d'AXA ?

Sur quels fonds investir ?

La palette de supports investis dans la pierre et accessibles en assurance vie s'est considérablement élargie : SCPI, OPCI, SCI, fonds euro immobilier ou sicav immobilière.

SCPI : La nouvelle star de l'assurance vie

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) font l'acquisition de biens immobiliers d'entreprise (Bureaux, commerces, centres commerciaux, locaux d'activités ...). Ensuite, ces SCPI gèrent le patrimoine constitué pour le compte des associés, ayant souscrit des parts, et leur reversent la quote part du revenu locatif. Ce revenu est généralement distribué trimestriellement (sauf Corum convictions mensuellement).

Il existe deux types de SCPI : SCPI à capital variable et à capital fixe. Le prix de la part est déterminé par la société de gestion pour la première et par les associés (selon un carnet d'ordre) pour la seconde.

Les assureurs ont largement contribué au développement des SCPI en les référencant dans les assurances vie. Ainsi, la collecte sur ces unités de compte a fortement augmenté ainsi que la popularité du placement.

La SCPI est devenue une vraie star et l'assurance vie en profite pour se redorer un blason grâce à elle.

L'absence de soucis de gestion, un rendement net entre 4 et 5%, un placement dans la pierre et une fiscalité favorable : Tout est réuni pour ce véritable succès qui devrait encore se prolonger. 

E-Patrimoine propose à ses clients de les accompagner dans le choix des SCPI en leur proposant une allocation diversifiée.

SCI : Moins connue à tord !

Certes il manque le P dans l'anagramme SCI mais ce placement n'a plus rien à envier à sa grande soeur.

La SCI est un fonds immobilier diversifié composé d'immeubles physiques, de parts de SCPI ou d'OPCI, de fonds immobiliers non côtés, de placements financiers ou d'actions de foncières cotées.

Le passé n'a pas forcément porté la SCI car certains épargnants estiment que ce support n'est qu'un fonds de fonds avec sa couche de frais de gestion supplémentaire. Erreur ! La SCPI est très fortement réglementée par des directives strictes en matière de gestion avec un manque de flexibilité. La SCI, qui n'est accessible qu'en assurance vie, n'est pas régit par un cadre législatif si contraignant.

Par ailleurs, le rendement de certaines SCI n'a pas à rougir face aux SCPI. Avec +4,95% en 2015 (hors frais de gestion du contrat). la rentabilité de Capimmo est au dessus de la moyenne du rendement des SCPI en 2015. D'autres contrats ont intégré des fonds immobiliers type SCI comme l'Afer avec son support Afer Immo.

De plus, les frais d'entrée dans une SCI sont bien plus faibles que pour une SCPI. En moyenne 2% versus 6% soit presque une année de rendement d'écart !

Enfin, la SCI offre une meilleure liquidité que sa cousine puisque les sociétés de gestion sont investies minoritairement dans des placements monétaires pour rembourser les souscripteurs souhaitant vendre leurs parts.

OPCI : Le petit nouveau déjà grand

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont des fonds qui détiennent des immeubles d'entreprise, en général des bureaux. Pour offrir plus de liquidité aux épargnants (par rapport à une SCPI), les OPCI investissent une partie de leur portefeuille en actions, obligations ou en placements monétaires (entre 0 et 30%). La poche de trésorerie disponible est de l'ordre de 5 à 10% permettant à un investisseur de sortir régulièrement du fonds.

Si un OPCI est inscrit sur un compte titres et non sur une assurance vie, la fiscalité est généralement celle des revenus et plus-values mobilières.

Opcimmo d'Amundi Immobilier a contribué au succès de ce placement avec une capitalisation passant la barre des 2 milliards d'euros en 2016. Opcimmo présente un intérêt pour les investisseurs en recherche d'une diversification géographique, le fonds étant investi dans 3 pays d'Europe : France, Allemagne et Angleterre. La valeur liquidative du fonds est calculée tous les 15 jours dans le cadre l'assurance vie Epargne Evolution, assureur Spirica (Groupe Crédit Agricole Assurances).

Attention : La performance des OPCI peut être plus volatile dans le temps selon l'exposition du fonds aux marchés financiers.

Fonds euro immobilier : La solution à capital garanti !

L'assurance vie fait encore preuve d'innovation avec l'apparition des fonds en euros à dominante immobilière.

Sécurité Pierre Euro, Euro Allocation Long Terme, Europierre sont les principaux fonds à capital garanti axés sur la pierre. Gérés par Primonial, Spirica ou ACMN Vie, ils offrent une garantie du capital, l'effet cliquet sur les intérêts annuels et surtout des rendements bien au-dessus des fonds euro classiques. 

Le fonds Euro Allocation Long Terme a ainsi affiché un rendement net de frais de gestion (avant fiscalité) de +3,51% en 2015.

Vérifier les conditions d'accessibilité ! Fort du succès, ces fonds ont restreint leurs conditions d'accès. Maximum 50% sur le fonds Sécurité Pierre Euro et les 50% restants sur des supports à capital non garanti. Des conditions plus souples pour Euro Allocation Long Terme avec un maximum de 60% sur le fonds et 100.000€ mais les 40% restants peuvent être investis sur les autres fonds en euros ou des unités de compte au choix.

Le souscripteur peut se constituer une assurance vie 100% immobilier avec une diversification sur un fonds euro immobilier pour bénéficier de la garantie en capital, des SCPI, SCI ou OPCI. Pour ceux qui souhaitent prendre plus de risque, ils pourront acheter des opcvm investis en foncières cotées (comme Allianz Foncier par exemple).

pour l’ouverture d’un contrat d’assurance vie jusqu’au 31/12/2020

*Pour un versement initial de 10.000 € minimum dont 25% minimum investis en unités de compte.

Voir règlement

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