OPCI dans l'assurance vie : Avantages et contraintes
OPCI dans l'assurance vie : Avantages et contraintes
16 novembre 2015
OPCI : Un placement immobilier
L'OPCI est un Organisme de Placement Collectif en Immobilier.
Le fonds, ainsi dénommé, achète des biens immobiliers puis les donne en location ou fait construire exclusivement en vue de location. Il peut détenir les immeubles directement ou indirectement et engager toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente ainsi que la réalisation de travaux de toute nature et, accessoirement, la gestion d'instruments financiers et de dépôts.
Défini par l'ordonnance du 13 octobre 2005, l'OPCI vient s'ajouter aux placements existants du secteur de la "pierre papier" : SCI, SCPI et SIIC.
Composition
L'actif de l'OPCI devra être composé d'au moins 60% d'actifs immobiliers comme des immeubles physiques (bureaux, murs de commerces, centres commerciaux, entrepôts, habitation...) et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d'actifs immobiliers (direct ou indirect) pouvant être complétée, à concurrence de 9% de l'actif total, par des parts de sociétés foncières cotées.
Pour assurer la liquidité et permettre à tout moment le rachat de parts ou d'actions, le fonds devra être détenir au moins 10% de liquidités ou de placements financiers à caractère liquide.
La dernière poche d'actifs pouvant aller de 0 à 30% est constitué de valeurs mobilières (Obligations, actions, opcvm, sicav etc ...).
Tout comme pour les SCPI, l'assurance vie accueille désormais les OPCI. Certains contrats offrent la possibilité d'y loger des fonds immobiliers (SCPI, OPCI et SCI) comme Epargne Evolution géré par Spirica (Crédit Agricole Assurances)..
Avantages
Investir en OPCI au sein de l'assurance vie présente un certain nombre d'avantages en comparaison de loger les parts du fonds dans un compte titres.
Réduction de la fiscalité
Acheter des parts d'OPCI en assurance vie présente l'intérêt de transformer la fiscalité des revenus et des plus values mobiliers en fiscalité de l'assurance vie qui est beaucoup moins pénalisante sur le moyen et long terme.
De plus, tous les arbitrages (achat et vente) de parts au sein du contrat d'assurance vie ne sont pas fiscalisés tant que l'argent ne sort pas du contrat.
Profiter de l'atout "succession"
L'enveloppe assurance vie offre aussi un aspect "transmission". En cas de décès du souscripteur, la fiscaité est beaucoup plus avantageuse en assurance vie et permet d'attribuer les sommes placées à un ou plusieurs bénéficiaires de son choix en réduisant fortement ou en annulant les droits de succession sur les sommes investies.
Cet atout a une résonance forte pour les personnes souhaitant protéger des proches (enfants, petits enfants, amis, ...). Par ailleurs, il est possible de dénouer le contrat en espèces mais aussi en parts d'OPCI.
Meilleure liquidité des parts
Les compagnies d'assurance vie ont pris des engagements auprès des souscripteurs via l’article L132-21 du Code des assurances. Le législateur a introduit une obligation de liquidité essentielle pour l’assuré : « L’assureur doit, à la demande du contractant, verser à celui-ci la valeur de rachat du contrat dans un délai qui ne peut excéder deux mois ». Cet engagement de liquidité est fondamental.
L'assuré doit donc comprendre que l'achat de parts d'OPCI offre une meilleure liquidité en assurance vie qu'en compte titres.
Contraintes
Après avoir lu les avantages d'un placement immobilier en assurance vie, l'épargnant doit prendre connaissance des risques et contraintes.
Frais du contrat d'assurance vie
Les souscripteurs sont sensibles aux frais du contrat d'assurance vie. Ces frais agissent sur la rentabilité des placements. Ils sont de plusieurs natures : Frais d'entrée ou de versement, frais de gestion, frais d'arbitrage et frais de sortie.
Les frais d'entrée réduisent le montant global investi et les frais de gestion diminuent la performance de l'OPCI et donc la valeur du contrat. Dans le choix du contrat, le critère frais est à étudier avec attention pour optimser son placement.
A noter : Le contrat Epargne Evolution est une des meilleures assurances vie pour OPCI : 0% de frais d'entrée et sur versements, 0% de frais d'arbitrages et uniquement 0,5% de frais de gestion annuels sur unités de compte.
Choix d'OPCI plus limité
Les assureurs ont des règles de gestion rigoureuses et n'acceptent pas de référencer tous les fonds immobiliers. Ainsi, le choix d'OPCI disponibles au sein d'une assurance vie est plus limité qu'en direct (hors assurance vie).
Solidité de la compagnie d'assurance
La sélection de l'assureur est primordial. L'épargnant détient une créance et à ce titre, se doit d'être vigilant qu'au choix de la contrepartie.
Les compagnies d'assurance vie cotisent au fonds de garantie des assurés. En cas de faillite d'un assureur, le portefeuille de contrats serait transféré vers un autre assureur, sous le contrôle de l'autorité de contrôle prudentiel. Si cette procédure de transfert n'aboutissait pas, les assurés seraient indemnisés par ce fonds à hauteur de 70.000 €, quel que soit le type et le nombre de contrats commercialisés par la compagnie. Le mécanisme de la protection des assurés est dans le code des assurances, articles L423-2 et R423-7.
