SCPI, le meilleur placement pour votre retraite ?

SCPI, le meilleur placement pour votre retraite ?

19 avril 2016

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La préparation à la retraite est un sujet majeur et préoccupant pour un grand nombre de français.

La 4ème édition du baromètre Deloitte sur « Les Français et la préparation de la retraite » précise le manque d'informations et d'anticipation sur ce sujet. Cependant les français sont inquiets. « Environ 66% des actifs sont très inquiets au sujet des revenus qu'ils percevront à la retraite et 78% estiment qu'ils auront besoin de ressources supplémentaires pour compléter leur pension. Ce que font 42% des retraités aujourd'hui», précise Hugues Magron, directeur conseil assurance et protection sociale chez Deloitte.

Les mentalités évoluent dans le bon sens car un actif sur deux épargne à partir de 45 ans pour préparer sa retraite. Malheureusement, les montants épargnés sont encore insuffisants pour combler les besoins à venir et une méconnaissance des placements disponibles persiste.

Pour palier à ce problème, E-Patrimoine met en avant le placement SCPI comme une solution propice pour percevoir des revenus complémentaires à la retraite.

Qu'est ce que la SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme de société proposant à toute personne physique, ou morale, d’investir dans son capital en échange de parts sociales à hauteur de son investissement. L’épargnant associé devient ainsi indirectement propriétaire de biens immobiliers.

Cet appel public à l’épargne sert à investir dans différents types de biens immobiliers, que ce soit logements, bureaux, commerces, biens spécialisés (Tourisme, Santé, Education, etc.), ou encore dans des immeubles situés à l’étranger.

Le rôle de la société de gestion désignée est de s’occuper de la gestion de ces biens, de trouver les locataires et d'assurer l'entretien des immeubles. Elle a aussi pour mission de reverser à l’épargnant les revenus fonciers tirés de la location diminués des différentes charges liées à la gestion.

 

Les atouts de la SCPI

L’investissement dans l’immobilier reste aujourd’hui le moyen préféré des français pour préparer sa retraite à long terme. Il permet de se constituer un patrimoine, d’obtenir des revenus réguliers et est un moyen de transmission efficace (surtout si les parts sont acquises dans une assurance vie).

Cependant, il existe plusieurs freins à l’investissement immobilier, que ce soit le besoin en capital ou les difficultés liées à la location (trouver un locataire, loyers impayés, paperasse administrative).

Ainsi, la SCPI devient une solution idéale de part ses nombreux atouts.

Investissement souple et accessible

Pour investir en SCPI, pas besoin de posséder un budget élevé. Une part de SCPI vous coûtera le plus souvent quelques milliers d’euros, d'où un accès à l’immobilier avec un apport bien moins important que pour l’achat d’un bien en direct. L'épargnant peut adapter son investissement au regard de ses moyens financiers.

Mutualisation des risques

L’un des grands avantages de l’investissement en SCPI est la mutualisation des risques. En effet, chaque SCPI regroupe plusieurs épargnants et investit dans des immeubles qui compteront plusieurs locataires.

La SCPI bénéficie d'une grande diversification de son patrimoine offrant des revenus réguliers trimestriels. Cette capacité de distribution régulière et de consitution de réserves au fil du temps assurent aux épargnants une sérénité dans la perception de revenus complémentaires même en cas de logements non occupés ou de travaux d’entretien.

Aucuns soucis de gestion

Dans le cas d’investissement en immobilier locatif, une gestion quasiment quotidienne est nécessaire pour la recherche de locataires, la facturation des loyers, l’entretien des locaux et la gestion des charges locatives.

En souscrivant à des parts en SCPI, la société de gestion s’occupe de tout et fournit à l'associé toutes les informations détaillées sur cette gestion via un bulletin trimestriel et un rapport annuel ainsi que le document pour déclarer les revenus perçus aux impôts. De cette manière vous pouvez vous reposer sur le professionnalisme de la société de gestion, reconnue par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Il convient ainsi de choisir une société de gestion de qualité.

Rendement des plus attractifs

Le rendement net de frais de gestion des SCPI de rendement se situe en moyenne autour des 5% ces dernières années (avant fiscalité).

La visibilité sur les rendements est un gage d'attrait pour les épargnants en particuliers pour ceux souhaitant profiter d'un revenu régulier. Afin d'éviter des écueils, certais critères sont à prendre en compte avant d'investir pour bien choisir les SCPI.

Deux paramètres coexistent dans l'analyse d'une SCPI : Le loyer et la valeur des parts. Le loyer pour garantir un revenu et la valorisation de la SCPI en cas de revente des parts.

D'autres fonds immobiliers comme les OPCI ou les SCI sont accessibles en assurance vie pour épargner et préparer sa retraite.

Les différentes formes et caractéristiques de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI, dont les caractéristiques répondent aux différents besoins des souscripteurs.

Tout d’abord, il est intéressant de constater qu’il en existe deux formes d’un point de vue juridique : Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Les SCPI à capital fixe ont, comme leur nom l’indique, un niveau de capital à lever, qui ne peut être dépassé. Ainsi, une fois la taille maximale atteinte, il est impossible de souscrire à de nouvelles parts dans la SCPI en dehors du marché secondaire.

Les SCPI à capital variable sont quant à elles plus flexibles, avec la possibilité d’émettre ou de racheter des parts à tout moment. Elles présentent un avantage pour le vendeur qui peut ainsi se séparer de ses parts à un prix fixé par la société de gestion.

Enfin, on retrouve sur le marché trois catégories de SCPI : Les SCPI de rendement, fiscales et de capitalisation (beaucoup plus rares).

SCPI de rendement

C'est la catégorie à privilégier pour placer en vue de préparer sa retraite ou pendant sa retraite. Elles présentent un profil de revenu régulier et sont sources de création de patrimoine.

Comme expliqué précédemment, ces SCPI possèdent dans leurs portefeuilles divers biens immobiliers tels que les immeubles de bureaux ou de commerces et sont diversifiés géographiquement (France, Allemagne, Europe ...), de manière à offrir des revenus réguliers et un rendement intéressant.

Certaines SCPI ,dites spécialisées, nvestissent dans des immeubles dans le secteur de la santé (Murs d'Ehpad, cliniques ou maisons de retraite) ou de l'éducation.  Des revenus à long terme à forte visibilité car il est peu probable de voir un hôpital ou une école fermer ou changer de localisation après quelques années.

SCPI Fiscales

Les SCPI fiscales répondent quant à elles davantage à un besoin de défiscalisation.

Si leur rendement est plus faible (entre 1% et 2%), elles ouvrent droit à une réduction d’impôt en investissant sur des biens qui rentrent dans le champs d’application des dispositifs Pinel ou Malraux pour ne citer qu’eux.

Elles proposent ainsi les mêmes avantages que l’investissement immobilier direct, avec la possibilité supplémentaire d’investir une faible somme plutôt qu’un appartement, qui exigerait un montant supérieur.

Comment souscrire des SCPI ?

L'achat de parts de SCPI est possible en direct ou en assurance vie.

Chaque solution présente des avantages différents et doit être adaptée à la situation personnelle de chaque épargnant.

Acheter des parts de SCPI en direct

Les points positifs

  • Adapté aux personnes ayant une faible imposition
  • Permet d'éviter de supporter les frais de gestion annuels d'une assurance vie
  • Possibilité d'emprunter pour investir
  • Acquisition en démembrement (Usufruit et Nue-propriété)
  • Réel détenteur des parts avec partiicpation à la vie de la SCPI

Les points négatifs

  • Forte imposition (revenus fonciers) pour les tranches supérieures à 14%
  • Prélèvements sociaux à régler tous les ans
  • Rentre dans l'actif successoral
  • Respect du montant minimum de souscription pour chaque SCPI

Acheter des parts de SCPI en assurance vie

Les points positifs

  • Fiscalité avantageuse de l'assurance vie  (en lieu et place de la fiscalité des revenus fonciers)
  • Aucun prélèvements sociaux à régler si pas de rachat du contrat
  • Ne rentre pas dans l'actif successoral et bénéficie d'une fiscalité en cas de décès plus favorable
  • Réduction sur le prix des parts
  • Possibilité de diversifier sur plusieurs SCPI pour un montant de souscription plus faible
  • Un seul bulletin de souscription pour acheter toutes les SCPI

Les points négatifs

  • Pas de possibilité d'emprunter pour investir
  • Pas de démembrement
  • Vérifier la solidité de l'assureur
  • Des frais de gestion annuels du contrat venant réduire le rendement

Pour préparer sa retraite, l'investisseur privilégiera l'enveloppe assurance vie. Ensuite, pendant sa retraite, il pourra réaliser des rachats partiels programmés sans frais pour virer les loyers des SCPI de l'assurance vie vers son compte courant.

Les autres placements retraite

La SCPI peut se placer en complément de nombreuses solutions de placements pour créer un complément retraite, telles que :

  • PEE / PEI / PERCO : Il s’agit d’épargne salariale en valeurs mobilières (SICAV, FCPE) dont les sommes sont bloquées et indisponibles à moyen ou long terme. La mise en place de ces solutions de placement est réalisée par l’entreprise elle- même
  • PREFON : Cette épargne fonctionne sur le même principe que les précédentes citées, à la différence qu’elle est destinée aux fonctionnaires et qu’elle offre des versements défiscalisés à hauteur de 10% des revenus professionnels (avec un plafond annuel)
  • PEA (Plan d’épargne en actions) : Une enveloppe dans laquelle vous pouvez placer tout type de fonds à dominante actions et qui bénéficie d'exonération selon la durée de détention
  • Assurance vie : Le contrat peut loger d'autres fonds que les SCPI comme les opcvm, les fonds en euros (fonds euro immobilier par exemple), des trackers ou des titres vifs
  • Contrat d’épargne Madelin : Il est réservé aux professionnels indépendants qui souhaite épargner un capital pendant la période d’activité tout en obtenant un avantage fiscal liés aux versements des bénéfices non commerciaux
  • PERP : Il se trouve être très intéressant pour les personnes se trouvant dans les hautes tranches du taux marginal d’imposition car les sommes épargnées sont déduites de l’impôt sur le revenu. Il est cependant important de bien réfléchir avant d’y souscrire car il n’est déblocable qu’à la retraite du souscripteur.
  • Immobilier locatif : Constitution d’un patrimoine et de revenus fonciers, avec possibilité de défiscalisation grâce à l’amortissement au travers de la location en meublé
  • Viager : Acheter d’un bien sous forme de rente ajoutée à un capital initial investi par l’acheteur. Cette forme d’investissement s’avère utile lorsque les banques refusent de vous financer
  • Produits boursiers

Conclusion

Dans un objectif de création d’un complément retraite, l'épargnant doit se poser les bonnes questions et analyser son futur. Chaque produit d'épargne a ses avantages et contraintes.

Il est ainsi important de diversifier ses placements de manière à obtenir les meilleures garanties possibles de revenus pour la retraite.

Dans cette optique la SCPI et plus particulièrement la SCPI logée dans une assurance vie se place comme un choix de premier plan de par son accessibilité, sa simplicité de gestion et ses nombreux avantages en termes de rendement, de mutualisation des risques et de fiscalité (sur les revenus et dans le cadre de la transmission).

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